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木纹闵行星河湾二次新政下沪豪宅博弈样本

2020-09-17 来源:

二次新政导致博弈加剧。 / 本报 郭杨 摄

闵行星河湾放慢签稀释高均价 二次新政下沪豪宅博弈样本

编者按:地产调控二次新政如疾风骤雨,让地方政府、开发商和购房者都措手不及。各地方落实新政政策接连出台,开发商开始战略调整,购房者则再度观望。短短数日,二次新政威力初显。而在新一轮“调控风暴”中,各方博弈也进入一个新的阶段。

本报 姜燕 发自上海

去年8月8日浦东星河湾开盘首日创下销售264套、成交金额超40亿的奇迹,一战成名。而有着浦东星河湾“姊妹版”称号的闵行星河湾,在经历了预售证“卡壳”后,又迎头赶上沪新政细则推出,闵行星河湾于10月10日正式开盘,但实际成交量众说纷纭。

星河湾到底是新政下的祭旗,还是地方政府调控博弈中的道具,一切成谜。

预售“卡壳”

早在8月初,闵行星河湾就曾传出即将开盘的消息,但随后“只闻楼梯响”,一直拖到8月底,进入“金九”,星河湾开盘时间初定9月25日。9月中旬,市场却疯传星河湾预售许可证卡壳的消息。

根据9月份上海市房管部门的新规要求,每平方米单价超过 万元的高价楼盘开盘,区房管局必须将该楼盘的销售方案,提交市房管局进行重点复核,持有市房管局的批文才能上市。

虽然上海市房管部门明确指出,“重点复核”并不意味着将高价楼盘的预售许可从区县收回到市里,更不存在所谓的不让高价楼盘(如单价 万元以上)上市。但原本定在25日开盘的星河湾却没有如期开盘,让市场传闻得到验证。

据时代周报了解,闵行区星河湾早在9月9日就递交了相关材料,如按照常规流程,10个工作日后就能拿到预售许可证。但提交到上海市房管局进行“重点复核”时,管理部门认为,闵行星河湾的定价理由不够充分。

上海市闵行区住房保障和房屋管理局副局长王志清对于“卡壳”给出的理由是:星河湾在定价基础与原因、周边楼盘状况的报告中,描述过于简单。

对此,星河湾地产控股有限公司董事、副总经理梁上燕9月24日接受媒体采访时表示,具体的开盘时间要等政府的批复,政府或许并不希望9月、10月成为旺季,“政府这样做肯定有它们的理由,因此,星河湾尊重政府。”

在等待预售许可证期间,星河湾在上海举办了各种品鉴会及星河湾大会,邀请了诸多明星及时尚名流助阵,将上海、北京、广州、太原的新老业主汇聚在一起,为闵行星河湾开盘做铺垫。

慢签稀释高均价?

短短数日后,市场预期的更为严厉的二度楼市调控政策于国庆节前出台,上海市的楼市新政细则10月7日推出。第二天(8日),星河湾即高调在沪上主流媒体打出巨幅广告,宣布10月10日闵行星河湾盛大开盘。

闵行星河湾此次开盘共推出245套房源,总面积85596.48平方米。最高报价是74 00元/平方米,最低报价是 9000元/平方米。

购房者刘女士向时代周报描述了开盘当日的情况,“当日开了5栋楼,上午10时10分开始选房,销售人员告诉我们有600多人领了VIP号。如果当天签定金合同,可以享受2%的折扣优惠,一次性付款可享受2%的优惠,老客户再给2%的优惠。第二天,销售人员发短信告知,当天卖了200多套。”

从宁波赶来购房的孙先生向时代周报抱怨,“我前前后后来上海看了7次,年会活动也有参加,9月份参加推介会的时候,选好了房源,并签了意向认购书,10月7日销售人员打通知来上海选房,告诉我选的那套房定价 450就算知道了还需要狠狠去做00元/平方米,7日晚上赶到上海,但8日晚上,销售人员又打说房价涨到了56000元/平方米,一天涨了1万多/平方米,总价涨了400多万,这不是忽悠我们么。”

“到了现场,又告诉我选中的10号楼已经售光了,原本打算调整选购其他房源,但销售人员说200套都没了,只剩下40多套,我要求他们出示售出的证据,他们说上会公布。” 孙先生说。

但时代周报连续三日查询上海房地产交易中心的官,10月10日当天数据显示预订总套数148套,已签约套数2套;10月11日数据显示,预订总套数16 套,已签约套数2套;10月12日数据显示,闵行星河湾预订总套数165套,已签约套数 套。而且,截至发稿前,上数据显示孙先生选购的10号楼仍有21套房源在售。

官方站的数据与售楼人员向购房者提供的数据迥然不同。一位跟星河湾内部人士熟识的消息人士向时代周报透露,之所以出现两种数据,是因为星河湾跟有关部门达成一致,控制节奏,放慢签速度,一天只能上登记不超过5套,少量多批纳入全市均价,避免抬高上海楼市均价,星河湾也因此才能顺利拿到预售证。

这一说法遭到了星河湾的否认。但梁上燕并没有解释为何会出现不同的数据,仅向时代周报表示,“销售数据以官方站公布的数据为准。”同时,梁上燕也没有对闵行星河湾开盘销售是否达到预期做评述。

星河湾华东区相关负责人也称,销售数据都是实时公布在官方站的,不可能作假。“我们严格遵守政府的要求,一房一价,卖了几套,预订了几套,怎么备案的,都会写得清清楚楚,所有数据都以官方数据为准。我们一直跟有关部门沟通,开盘前没有拿到预售许可证,价格没有批下来,也不可能单独跟客户报价,从未向外部公布价格。我们跟政府的沟通一直是非常顺利的,各方面都跟政府积极沟通,严格按照他们的价格核定规定来做。”

中房信数据显示,去年浦东星河湾上市所推出的9.5万平方米 22套房源,当天售出264套,总销售额达到40亿元。上房地产数据显示,浦东星河湾当月实现销售登记256套,金额 6.79亿元,这使得当月上海商品住宅的平均成交价格上涨了17%,从去年7月的15814元/平方米上涨到8月的18512元/平方米。

中原地产向时代周报提供的最新数据是9月份上海楼市一手房住宅成交量1 8.98万平方米,均价2077 元/平方米。

即使按保守估计,10月份楼市成交量下滑20%,成交价格不变,假如闵行星河湾此次推出的245套房源10月全部售罄,以销售均价5.5万元/平方米计算,将使得10月上海楼市均价上涨11.78%。显然,这是新政下地方政府所不愿意看到的。

“星河湾条款”

据了解,闵行星河湾开盘四地发售、划分购房号时,按照上海、北京、广州、太原进行区分,同时,上海区域又分成一次性付款和按揭贷款两种客户,即叫到一个号码,同时有5位购房者进行选房。此次前来认购的多为江浙客户,其中不乏星河湾的长期追随者。

星河湾华东区相关负责人称,“调控新政影响肯定是有的,但这是对全行业的,不是针对一个项目。我们做好能做的,配合政府的要求,包括定价等各方面都做配合。”

台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民向时代周报表示,二度调控刚刚开始,后续怎么调整暂不明朗,星河湾本身就属于气势型楼盘,对于购房者来说,可买正在天津率东北大学队参加大超联赛的崔万军告诉可不买,如果卖得好,抢不到可能觉得可惜,卖得不好,购房者就会形成观望。即使销售过半,消费者还觉得有选择权,不急着进来,不管是人为操纵,还是受到新政影响,按照目前价格,后续的销售速度都会放缓。

“我认为预售许可证重点复核条款可以称为‘星河湾条款’,外环外卖内环内的价格,如果还像去年开盘一样盛况,是多么严重的事,将会起颠覆作用,市场会跟风,可能会引发更严厉的调控政策出台。如果上公布的星河湾销售数据确实属实,那么对市场来说是好事,不是坏事。预售一半,签个位数,说明新政压制下购房者的接受度不像从前,限购、停贷对购房者造成影响。这对市场的冲击大大降低,是政府所要的状态。”蔡为民说。

蔡为民指出,闵行星河湾销售无论好与坏,都扮演了试金石的尴尬角色。

中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为,星河湾本身就奔着金九银十来的,有自己固定的客户群,这部分群体跟得很紧,销量不成问题,但市场统计成交量和房价的时候,是以签约数为准,目前签约只有三套,说明开发商不愿意把签约率推进流程当中,有意识要淡化这个因素。这是新政下地方政府与开发商协调的一个结果。这样既可以给政府一个交代,也可以给市场一个交代。


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